商品房认购书若干法律问题研究

【摘要】目前，我国商品房销售中，存在现房销售和期房销售两种销售模式。无论是在现房销售中，交易各方基于自身利益考量，把握机会、降低成本、规避风险，还是在期房销售中，事实上或者法律上存在的障碍导致商品房买卖的双方无法立即签订正式的商品房买卖合同。为了推动商品房交易的顺利进行，在此时会通过认购书、意向书或订购书等合同形式对双方的磋商成果予以确认。以求各自尽最大努力达成最终合意。实践中，将这类文书统称为商品房“认购书”。虽然现在普遍把商品房认购书认定为独立的预约合同，但对于商品房认购书预约合同的性质，现行法律还没有通过明确的条文予以确定，即使是涉及商品房认购书的法律或司法解释也同样并未提及商品房认购书的预约性质问题。司法实践中裁判者和诉讼双方对商品房认购书的相关问题认定更是争论不一：商品房认购书的法律性质如何，如何辨别商品房认购书与无法律效力协议的异同；倘若商品房认购书具备独立性预约合同性质，其合同的确定性和约束力如何判断，会对当事人产生怎样的权利义务；当一方当事人违反认购书的事项时应承担何种法律责任、责任范围如何界定等。实践中，商品房认购书文本的内容和形式也没有统一的格式和标准，更加大了对商品房认购书性质的认定难度。文章从认购书自身特点出发，探讨了认购书的法律性质，将其界定为独立的预约合同并明确其所应具备的条件；在此基础上，将违反认购书中实体性条款的行为认定为违约，承担违约责任。因对认购书中未涉及到的问题无法达成一致而致使买卖合同未成立的，属于不可归责于任何一方的原因或者一方未尽诚信磋商义务而承担缔约过失责任。将认购书中的定金明确为违约定金，同时明确定金罚则生效要件适用条件。进而探讨了在最终商品房买卖合同未成立的情况下，基于双方之间的签订的认购书，当事人如何寻求救济。
【作者】李劲草；
【导师】王旭伟；
【作者基本信息】沈阳师范大学，法律，2014，硕士
【关键词】商品房认购书；商品房买卖合同；预约；本约；定金；

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